社長日記　(有)ビーンズ中島　下丸子　東急多摩川線　不動産　

買主様の費用などローン控除など２０２２年	不動産取得税：土地評価証明×1/2×３％建物５０㎡２０木造２５年耐火1200から３５０万円軽減あり登記費用軽減有りの場合評価証明3/1000、土地15/1000抵当権1/1000住宅家屋証明軽減無し建物20/1000土地20/1000抵当権4/1000 契約書収入印紙1０００.万以下５０００円/　５０００万以下１０，０００円/１億以下30,000円
贈与	親から贈与や共有フラット35の場合注意、/親から１０００万/おしどり２０年連れ添い２０００万円/相続時精算課税制度と住宅資金の贈与１０００万から２５００万円
ローン控除	売却時３０００万円控除を受けたときは無し。年末残高の限度額２０００万円１０年０．７％２００万円/残４０００万１％１０年４００万円 /４０００万円１３年４８０万円中古取得改修５００万円リフォームローン１％住民税の控除源泉から引ききれなかったら住民税から残り申請
騒音問題	大家さんから相談、借主同士で音がするどんどんと壁叩かれる、と苦情、全部防音装置室内にしなければと相談受けました。費用もかかるしどのような騒音かデシベルを計測し数値を出してみましょう。民事まずそれからと提案、数値は正常、どこの人が叩くかお互いにどこから音がするかわからないと結果、排水管の高圧定期清掃をしてないとポコポコ音がしますと提案。
連棟式戸建の売買	連棟式戸建ての売買をいたしました。敷地のドン詰まりで価格査定が難しかった。
規約敷地兼	中古マンション売買において規約敷地権を初めて体験いたしました。総称飛び地など。
住居表示アパート名の違い	アパートの住人からワクチン接種の住所と契約書の住所が違う確かめてとのこと、航空地図は○○荘、封筒の宛名第三○○荘、大家に伺う、第一と第二第三は滅失して新築マンションにしたので○○荘に間違いないとのこと。区役所の表示課に確認書類だしてくだされば訂正可能とのこと。大家さんに区役所と相談結果住民票とマイナンバーの関係で居住者に迷惑かけるので結果第三○○荘に変更。なぜこんなことに大家さんか工務店が建築後に登録すべきだったようです。古いアパートとか名前ハイツとかコーポに変更される大家さんも多いです。
分譲賃貸マンション	平成２７年から管理費０円になっている。管理組合として管理費８０００円を上げた分を賃料に乗せて契約書に記載願いがありました。更新のタイミングで申し出たほうが良いと思うが８０００円は、負担として高いと思う、借主様からの承諾がえられません。貸主様にはお断りをいたしました。
昼寝して階下に水漏らした。（2）	賃貸マンションで昼寝中に１時間水を漏らした。被害階下２００万円借りているマンション内装２００万計４００万円の損害、昼寝してたから自分のせいでないと保険認めず弁護士介入案件となりました。業者としては保険が出るように偶発突発を提案したが、詐欺呼ばわりで認めず大変長くなるでしょう。
第三者のための契約（4）	７１歳賃貸マンション所有、若い男性から電話で売りませんか９００万円で買います。喫茶店で手付けもらい契約、決済までに１５００万円でお客見つけます。.買主業者、本人３か月たっても決済なし、おかしいと消費者庁に相談。弁護士頼む費用よりあきらめた。単純に１５００万円で媒介お願いしたほうが良かったですね。
借地権売買築５０年アパート	最近の事例地主に断らず市場に出し地主に怒られたケース。若い営業マンから電話あり、８６歳の高齢者にアパート９％廻っています。今すぐお客います。相場と数千万円かけ離れた金額。サインくださいと自宅に押し掛けた。すぐサインして相場築５０年３０００万円のところ２倍２から３倍円で市場に出した。地主けしからん名変承諾料地代どう思っている。わけのわからない不動産に承諾書出さない。貴方築５０年経った物件が数千万円査定の２．５倍で売れますか？家は傾きガラや立ち退き料で再建築の必要があるのに、損害賠償として数千万円取られますよ。もう３ケ月もたっても売れないのはそういうことでしょ。ちゃんと査定したのですかと質問。　電話で優しくく言われたからサインしたとのこと。その後２階からお風呂の水が流れない、後付けの２部屋東に傾き目視、土台が木なので１階のドアの開け閉めが難しく音を立てないと閉まらない。
オーナーチェンジ物件売主被害（3）その後（4）	マンション買い取り電話９００万円で買い取ります。手付け１００万払います中間省略です。賃借人が退去した場合リフォームは●●さん負担です。買い手はすぐいます。１ケ月後にお金は払います。喫茶店で１００万円受け取りサイン済み３か月たっても入金なしどうしたらいいですか？●●さん警察か消費者庁にご相談下さい。どうして売主としてその業者５００万円も載せてででているのですか？引っかかりましたね高額オレオレ詐欺かも、電話で優しく言われたからサインしたとのこと。リフォーム詐欺かもしれない。契約書にはリフォームは別に売主が業者に払う契約。９００万から３００万引いたら６００万円で売却したことに気づかないとはどうかと思う。よく聞けばわかるでしょう。他人のお話を聞かずにはんこを押している。
コロナ期	今季のコロナに伴う事例
夜寝室にてとなりのお部屋からぽこぽこ音がする	自室の寝室の隣から他人のポンプの音がすると相談、間取り図面見ると相談者の隣接は押入れでした。音が回る旨伝えました。のちに排水管のつまりかと思いあたり大家へ業者マンション全体の排水管掃除提案。
私道問題	私道を持たない方からの相談がありましたが、売却してくださる方々が亡く無くなり苦労しましたが、私道の一部を購入にが出来ました。３年かかり解決しました。
デザイナーズ	借主お風呂台所排水溝の掃除２年間してなくてぬめっている、大家にハウスクリーニングか交換依頼あり、どの洗剤を使うか説明が無かったと相談あり。
再建築不可の更新	再建築不可の物件を今まで不動産屋を通さず大家さんが自筆更新、当社に相談あり一代限り提案中、大家が自宅として敷地延長をして建築したので位置指定道路が取れず弁護士案件です。弁護氏建築指導課に出向かず、私道関係者のヒアリングもせず現地確認せず地主も借地人も私道の所有者ではなく、他人の私道の所有者５人がフェンス立て通行しないようにしているのに建築できると主張びっくり。依頼人の言葉そのまま借地人が都税で建築確認取れると言われたとのこと。？何で都税なのかと伺ったら相続の時都税の職員が応えたとのこと。？？？都税で建築課ではないのはてながいっぱい。２０年経ったら再建築できないと言ったのに借地人が主張したからと損害賠償に発展しないよう書面残すように地主さんに託した。
信号機にテントの端がひっかりました。	嵐のような天候のせいで大家の看板からひらひらが飛んで目の前の信号機に引っかかり、事故になったら大変と警察にお願いいたしました。
昼寝してたら（1）その後は（2）	分譲マンションで借主、昼寝して１時間後に階下に風呂場より水漏れ発見、階下は滝のようでした。現場にはシャンプー容器とシャワーヘッドが横たわり、本人は過失認めず係争中、たくさんの延べ３０名業者と給湯器、高圧洗浄などすべて異常なし。
高齢者の隣室から通報	臭いがする、鍵が外にぶら下がっている、と大家さんに通報後、大家が当社に駆け込み一緒に行ってくれ、嫌と答えて警察立ち会いを進めたが、押し切られ一緒に見に行ったら、俺は耳が聞こえない、電話には洋服等５０㎝詰まれ、テレビかけっぱなし。耳が聞こえない。生きていた良かった。その後包括センターの見回りサービスに相談検討中、民生員さんにも相談。見守りキーホルダー取得
以下備忘	業法等
配偶者居住権	配偶者短期居住権と配偶者居住権：2020/4/1配偶者居住権の設定2/1000
所有者不明	長期間相続されていない登記がない土地未了土地として法40条
税制改正	特定の居住用財産買換特例木造25年以内31/12/31まで、譲渡損失繰越控除31/12/31まで延長 ●増税基礎控除、給与所得控除縮小●4月から相続税小規模宅地の特例4月から除外1.3親等、過去に自己所有、3年以内に賃貸除外 ●新耐震基準に適合しない中古住宅購入者減額、新設　相続登記未登記のもの登録免許税、市街化区域以外の評価額10万以下登録免許税面税
以前に買い替え特例を受け売買する人	譲渡税は２０年前に大阪の家を12000で売って買い替え特例を受けて１４０００万で所得した物件を6200万で売った場合取得費が大阪の取得費２０００万円と自己資金１０００万が今度の取得費になります。みなさんはお忘れかもしれないので要注意です。
アパート贈与	生前に2500万円のアパート建物を贈与者６０歳以上受贈者２０歳以上相続時精算課税制度
失敗例	★賃料値上げ交渉簡単ではない★防火責任者常駐★防火立ち入り検査５０人超え３０人
延長	住宅取得資金、不動産取得税、平成29年4月消費税10％、相続時課税制度60歳、所得税の増税
相続税対策	相続税増税、法人化、相続税の簡単計算は東京シティ税理士事務所をお勧めです03-3344-3301風巻さん。
経験	●相続放棄で家賃滞納●海外への転居●信頼関係の破壊●親子間売買●おしどり贈与●統合失調
瑕疵責任から契約不適合責任	ブロック塀の耐震越境、事例解体330万円、地役権、要役地承役地、
紛争事例	売却権限、白紙委任状、境界確定、１ｍ以内の目隠し設置、隣地の排水管、ゴミ置き場の設置場所、契約の当日の一方の白紙に戻したいものの責任（相手方に損害賠償責任を負う）、認知症の契約無効、隠れた瑕疵（土壌汚染、８年前の自殺、６か月前の自殺、賃借人の自殺は相続人か連帯保証人に損害賠償、蝙蝠、瑕疵特約対価に値する金額記載、定期は必ず事前説明書、
法定講習にて	避難経路、備蓄倉庫、二重価格(売買のみ)、復興整備計画（液状化）、津波防災地域、高齢化（後見人・公証役場）、都市再生緊急整備地域、反社会勢力の排除、都市再生歩行者経路協定、土壌汚染、認定長期優良住宅、樹木管理協定
繰り越し控除の廃止	平成１６年から個人の土地建物の譲渡による損失について土地建物の所得通算はできるが他の給与所得とかの通算はできない
３０００万円控除	建物がある場合３年以内　更地にしたら１年以内　買い替え資産のローン控除不可
年末残高	居住用財産の譲渡損失による損益通算及び３年間のくり越し控除は買替資産取得時に年末残高が必要　繰り越し控除償還期間１０年以上　繰り越し譲渡を受ける年分の合計所得が３０００万以下給与所得者は３２４５万円　譲渡年　　例給料800　損益2000　所得600-△2500＝△1900　２年目600-△1900＝△1300　３年目600-△1300＝△700　４年目600－△700＝△100　打ち切り繰り越し控除はできませんがローン控除が此処から5年間受けられます。
確定申告譲渡税	売った値段から以前購入したときの価格や費用を引けます。書類が不明の場合は５%の取得費
仲介手数料	当社で案内お申込み後成立したときには仲介手数をお支払いいただきます。お見積りして相談。
コンサル研修	相続税は時価か路線価の安い方、相続人は民法上は均等でも、相続税の負担額は各人で違う。路線価（時価）×（1－80％）の例もある。遺留分①遺留分の侵害②法定相続人以外③特別受益④生前贈与⑤死因贈与
制震・免震	共振させないのが制震　上部まで伝わらないのが免震　東洋ゴム
新知識中古物件	築年でフラット使えないかと思いましたが建築士さんの適合証明があれば可能の場合が多いです。
アフターサービス	・キー交換サービス割引にていたします。・引越しサービス業務提携会社に割引でご紹介・リフォーム・・・提携業者イロハ工房に特別価格にて紹介いたします。
更新料	.たびたび裁判で争われていますが争われたのは法外な５．５万円の物件で毎年２倍の更新料を請求された人です。普通の契約は２年ごとに１回大体１か月分なので有効です。更新事務手数料1/4＋消費税
テレビアンテナ火災報知器設置	・テレビを無料で見るにはアンテナ工事が必要です。
造作譲渡とは造作買取請求権とは	.・建物に付加：物干し場、台所、かまど、流し、煙突、雨戸、襖、障子、伝統設備、水道施設、電気引き込み線客観的に便宜を与えるもの造作でないもの：押入れ、敷石、下駄箱、床板、植木だな、家具、什器一般的には借主が買い取り請求権を貸主に請求しない契約が多いです。
正当事由	・引越料、新契約、移転補償、営業補償建物の明け渡しと引き換えに建物の賃借人に対して、財産上の給付を申し出を考慮すること
退去と解除	・賃料不払い大体3ヶ月で契約違反になります。・賃料減額交渉一方的で大家に損をさせた場合債務不履行です。・隣に住んでいて家賃の支払い悪い人は信頼関係の破壊になります。・ハウスｸﾘｰﾆﾝｸﾞ：唯一大家が借主さんからいただけるペットの原状回復とタバコのヤニはお金がかかります。ハウスｸﾘｰﾆﾝｸﾞは大家指定のプロの業者が　（例換気扇照明器具･カーテンレール・など）　　が致しますので、退去者本人は掃除機程度でかまいません。・賃料支払い義務、譲渡転貸、用法、要修繕通知、借用物、・信頼関係破綻、・契約解除通知不着・公示送達2週間自力救済禁止、解除＋明け渡し請求の欠席判決・任意簡易裁判所和解手続合意160万円まで・鍵の交換は不法行為債務名義の取得手続き民事調停双方話し合い⇔裁判強制執行　中のもの一時保管仮処分・競落X　Z　Y　抵当権設定後のY・・・ZYは賃貸契約は存在しない代金納付後5ヶ月で引渡し命令・通常の場合の売買･････････････立ち退き無し
贈与税	平成２８年10月から平成２９年９月まで10今季：非課税枠1200、700、3000、2500万のいづれか+基礎控除110または相続時精算課税2500万消費税建築について最高５５００万まで贈与税が非課税になります。 ①６０歳、直系、年収２０００万未満、親子供20歳以上 ②建物面積、新築、中古要件が異なります。 ③おしどり贈与婚姻20年マイホーム2000万円 ④取引相場の無い株式相続時精算課税制度3000万円 ⑤暦年1000万円
3000万円控除譲渡税	身内の売却でないこと買い替えの人は売却益と所得税を合計して3000万円超えないこと買ったときより損したと思っても減価償却で利益が出ることもある買ったときの対価証明が必要対価証明が無い人は建物の税務署の表から昭和60年木造とすると 104200円×面積　×0.9×0.031×年数 0.031は22年の1.5倍の居住用定額率。
申告の時期ローン控除は	入居後最高400万円1年目は残高証明書など用意来年3月15日までに確定申告をし会社員なら2年目から会社へ提出マンション築25年木造20年 3000万円控除使わないこと・３０００万円控除を使った人は３年間以内に買ったものにはローン控除使えません。損益通算併用バリア控除エコ控除追加200年
ミニ知識	☆居住用を飲食に貸すには用途変更が必要で、100㎡以上について検査済み書がなければ出来ない。 ☆相続評価簡易鑑定お勧め ☆破産宣告者の相続対策は相続発生3ヶ月以内に相続放棄がお勧めです。 ☆アスベスト昭和58年前のは建築基準法で鉄骨には必ずアスベストを使うと決まっていたそうです。マンションエントランスの天井、階段室、屋根スレート葺きなども使用。解体に工事費が割高になると説明したほうがトラブル無し。 ☆耐震Eホームズなど構造計算と大工用の図面が違うから検査済書があっても筋交い不足、耐震1ではなく０．５など注意。買主は1級建築士に見てもらってから引渡しを受けたほうが良いと思います。 ☆測量図は平成3年から精度が良好 ☆筆界特定境界確定は測量士に、未登記の方は家屋調査士に、登記の識別番号制度は司法書士に。 ☆中古物件の取引付帯設備は7日間瑕疵担保は２から３ヶ月というのが多いです。 ☆賃貸で用途変更は解約の対象になります。
情報提供大田区下丸子３－８－４　知事免許（5）７９３４１　不動産業者　不動産コンサルティング登録技能ビーンズ中島　　　　　　　　　　　　　　　　　　　電話０３－５７４１－３５７１　　ファックス０３－５７４１－３５７２