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ローン減税について |
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| 相続税対策 | 相続税増税に向けて借金を造り相続税を抑えようと投資用建物ラッシュです。 |
| 相続放棄の借主 | 旦那が亡くなり相続放棄で家賃滞納母子家族がやっと出て行かれたのでほっとしております。 更新拒否をし亡き旦那の保証人さんにお世話になり無事退去してもらいました。 家賃払わず占有してたくさん理屈を述べていた借主さんが哀れでした。 |
| 家賃滞納相談 | 1.低家賃の大家さん来店、家賃滞納や小出しで困る。提案弁護士立てる前に本人との信頼関係破壊を理解してもらい。低賃料だから 契約者を保証人に書き換え家賃を下げてでもいてもらった方がいいとアドバイス。 |
| 消費税増額 | 1.駐車場税込表示契約20000円１９０４７+953円＝20000 １９０４７+1523＝20570円 ５７０円の値上げのところ５７０円値引きしたとみなす。 2.契約期間中の２００００円別途消費税と書き直す場合は２１６００円の賃料を取ってよい。ただし賃料を下げてくれと切り出される覚悟が必要。 3.平成２５年９月３０日までに契約。経過措置期間中は次の更新があるまで何もしないのが良く更新のタイミングで変更すべきと考えられる。 |
| 相続税評価額での土地譲渡 | 時価・・不特定多数の取引 著しく低い価格・・・合理性相続税評価額、相続税評価額の80％ |
| 瑕疵責任 | ブロック塀の耐震越境、事例解体330万円、地役権、要役地承役地 |
| 紛争事例 | 売却権限、白紙委任状、境界確定、１ｍ以内の目隠し設置、隣地の排水管、ゴミ置き場の設置場所、契約の当日の一方の白紙に戻したいものの責任（相手方に損害賠償責任を負う）、認知症の契約無効、隠れた瑕疵（土壌汚染、８年前の自殺、６か月前の自殺、賃借人の自殺は相続人か連帯保証人に損害賠償、蝙蝠、瑕疵特約対価に値する金額記載、定期は必ず事前説明書、 |
| 法定講習にて | エネルギー、低炭素化、避難経路、備蓄倉庫、二重価格(売買のみ)、復興整備計画（液状化）、津波防災地域、高齢化（後見人・公証役場）、都市再生緊急整備地域、反社会勢力の排除、都市再生歩行者経路協定、土壌汚染、認定長期優良住宅、樹木管理協定 |
| 不動産取得税 | 本則土地取得から２年以内 特例３年以内 |
| 印紙税 | 消費税増税に合わせて金銭受取現在３万円が５万以上２００円の印紙 売買１０００万から５０００万円まで１万円 ５０００万から１億まで３万円 |
| 繰り越し控除の廃止 | 平成１６年から個人の土地建物の譲渡による損失について土地建物の所得通算はできるが他の給与所得とかの通算はできない |
| ３０００万円控除 | 建物がある場合３年以内 更地にしたら１年以内 買い替え資産のローン控除不可 |
| 年末残高 | 居住用財産の譲渡損失による損益通算及び３年間のくり越し控除は買替資産取得時に年末残高が必要 繰り越し控除償還期間１０年以上 繰り越し譲渡を受ける年分の合計所得が３０００万以下給与所得者は３２４５万円 譲渡年 例給料800 損益2000 所得600-△2500＝△1900 ２年目600-△1900＝△1300 ３年目600-△1300＝△700 ４年目600－△700＝△100 打ち切り繰り越し控除はできませんがローン控除が此処から5年間受けられます。 |
| 税制の特例 | 中古マンション２５年木造・軽量鉄骨１５年以内 親６５歳住宅相続時精算特例・登録免許税の軽減 不動産取得税 |
| 相続税の強化 | 平成２７年１月１日から相続税をたくさんの人からいただく考えです。３０００万円+６００×法定 面積３３０㎡までは８０％ |
| 消費税 | 平成25年９月３０日までの請負契約は５％25年10月１日から８% 平成２７年からは１０% |
| 確定申告譲渡税 | 売った値段から以前購入したときの価格や費用を引けます。書類が不明の場合は５%の取得費 |
| 所得税 | 一般の生命保険４万円 個人年金保険４万円 介護医療保険４万円 控除の限度額最高で１２万円 |
| 仲介手数料 | 当社で案内お申込み後成立したときには仲介手数をお支払いいただきます。お見積りして相談。 |
| 登記費用 | 平成27年4月から1000分の20にアップです。現在15/1000 |
| コンサル研修 | 相続税は時価か路線価の安い方、相続人は民法上は均等でも、相続税の負担額は各人で違う。 路線価（時価）×（1－80％）の例もある。 遺留分①遺留分の侵害②法定相続人以外③特別受益④生前贈与⑤死因贈与 |
| 制震・免震 | 共振させないのが制震 上部まで伝わらないのが免震 |
| 新知識中古物件 | 築年でフラット使えないかと思いましたが建築士さんの適合証明があれば可能の場合が多いです。 |
| アフターサービス | ・キー交換サービス割引にていたします。 ・引越しサービス業務提携会社に割引でご紹介 ・保険AIU取次店につきプラン作成いたします。 ・リフォーム・・・提携業者イロハ工房に特別価格にて紹介いたします。 |
| 更新料 | .たびたび裁判で争われていますが争われたのは法外な５．５万円の物件で毎年２倍の更新料を請求された人です。普通の契約は２年ごとに１回大体１か月分なので有効です。 |
| テレビアンテナ 火災報知器設置 |
・テレビを無料で見るにはアンテナ工事が必要です。上野電気9万円で（アンテナ3本、ブースター、分波機）請け負います。 ・イッツコ・大家さん毎月840円負担でイッツコムケーブルテレビ見れます。 |
| 造作譲渡とは 造作買取請求権とは |
.・建物に付加：物干し場、台所、かまど、流し、煙突、雨戸、襖、障子、伝統設備、水道施設、電気引き込み線客観的に便宜を与えるもの 造作でないもの：押入れ、敷石、下駄箱、床板、植木だな、家具、什器 一般的には借主が買い取り請求権を貸主に請求しない契約が多いです。 |
| 正当事由 | ・引越料、新契約、移転補償、営業補償 建物の明け渡しと引き換えに建物の賃借人に対して、財産上の給付を申し出を考慮すること |
| 26年贈与税：税金 | ・マイホーム取得者は1610万円まで無税（2000万円所得制限あり）父･母･祖母・祖父からこ・孫12月31日まで ・相続時精算2500万円＋500＝3000 ・ローン控除借り入れ限度額4000万円10年間1パーセント最大500万円 ２０００万円の場合ある。 ・固定資産税新築戸建3年間マンション5年間2分の1 ・歴代１１０万円贈与 |
| 退去と解除 | ・賃料不払い大体3ヶ月で契約違反になります。 ・賃料減額交渉一方的で大家に損をさせた場合債務不履行です。 ・隣に住んでいて家賃の支払い悪い人は信頼関係の破壊になります。 ・ハウスｸﾘｰﾆﾝｸﾞ：唯一大家が借主さんからいただける ペットの原状回復とタバコのヤニはお金がかかります。ハウスｸﾘｰﾆﾝｸﾞは大家指定のプロの業者が （例換気扇照明器具･カーテンレール・など） が致しますので、退去者本人は掃除機程度でかまいません。 ・賃料支払い義務、譲渡転貸、用法、要修繕通知、借用物、・信頼関係破綻、 ・契約解除通知不着・公示送達2週間自力救済禁止、解除＋明け渡し請求の欠席判決 ・任意簡易裁判所和解手続合意160万円まで ・鍵の交換は不法行為債務名義の取得手続き民事調停双方話し合い⇔裁判強制執行 中のもの一時保管仮処分 ・競落X Z Y 抵当権設定後のY・・・ZYは賃貸契約は存在しない代金納付後5ヶ月で引渡し命令 ・通常の場合の売買･････････････立ち退き無し |
| 贈与税 | もらった人が払う。１１０万円基礎控除 翌年2/1から3/15申告 相続時精算課税制度について ①65歳未満OKの親子供20歳以上 ②住宅取得時の相続時精算課税制度2500万円 ③おしどり贈与婚姻20年マイホーム2000万円 ④取引相場の無い株式相続時精算課税制度3000万円 ⑤暦年1000万円 |
| 3000万円控除 譲渡税 |
身内の売却でないこと 買い替えの人は売却益と所得税を合計して3000万円超えないこと 買ったときより損したと思っても減価償却で利益が出ることもある 買ったときの対価証明が必要 対価証明が無い人は建物の税務署の表から 昭和60年木造とすると 104200円×面積 ×0.9×0.031×年数 0.031は22年の1.5倍の居住用定額率。 |
| 申告の時期 ローン控除は |
最高400万円1年目は残高証明書など用意来年3月15日までに確定申告をし会社員なら2年目から会社へ提出 マンション築25年木造20年 3000万円控除使わないこと ・３０００万円控除を使った人は３年間以内に買ったものにはローン控除使えません。 損益通算併用 バリア控除エコ控除追加200年 |
| ミニ知識 | ☆居住用を飲食に貸すには用途変更が必要で、100㎡以上について検査済み書がなければ出来ない。 ☆相続評価簡易鑑定お勧め ☆破産宣告者の相続対策は相続発生3ヶ月以内に相続放棄がお勧めです。 ☆アスベスト昭和58年前のは建築基準法で鉄骨には必ずアスベストを使うと決まっていたそうです。マンションエントラン スの天井、階段室、屋根スレート葺きなども使用。解体に工事費が割高になると説明したほうがトラブル無し。 ☆耐震Eホームズなど構造計算と大工用の図面が違うから検査済書があっても筋交い不足、耐震1ではなく０．５など注意。 買主は1級建築士に見てもらってから引渡しを受けたほうが良いと思います。 ☆測量図は平成3年から精度が良好 ☆筆界特定境界確定は測量士に、未登記の方は家屋調査士に、登記の識別番号制度は司法書士に。 ☆中古物件の取引付帯設備は7日間瑕疵担保は３ヶ月というのが多いです。 ☆賃貸で用途変更は解約の対象になります。 ☆明け渡し訴訟小額訴訟は60万円のうちに裁判所に調停かける。まずは内容証明で。深沢先生、土釜先生等 |
| 情報提供大田区下丸子３－８－４ 知事免許（3）７９３４１ 不動産業者 不動産コンサルティング登録技能 ビーンズ中島 電話０３－５７４１－３５７１ ファックス０３－５７４１－３５７２ 平成26年1月30日 |
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